Đầu tư đất nền dự án là một trong những loại hình đầu tư bất động sản phổ biến và chiếm tỷ trọng lớn trong danh mục đầu tư của các nhà đầu tư cá nhân tại Việt Nam. Tuy nhiên thời gian gần đây, hiện tượng Đầu tư đất nền dự án bị vướng pháp lý đang trở thành một vấn đề đáng quan ngại.

Bài viết dưới đây chia sẻ với bạn câu chuyện Đầu tư đất nền dự án mà chính Ngân đã gặp phải. Hiện tại, Ngân cùng các bạn đầu tư khác vẫn đang nỗ lực tìm mọi cách để giải quyết những vướng mắc không ngờ tới mà việc Đầu tư đất nền dự án đã mang lại.

(Trong bài viết này mình sẽ không đưa tên Chủ đầu tư, Đơn vị phân phối dự án cũng như Ngân hàng cho vay.)

Đầu tư đất nền dự án

1. Lý do lựa chọn Đầu tư đất nền dự án.

Đất nền dự án là một loại tài sản đầu tư thuộc Lớp tài sản tăng trưởng trong Tháp tài sản của một cá nhân. Do vậy Đầu tư đất nền dự án là một sự lựa chọn phổ biến và khả thi cho các nhà đầu tư cá nhân khi xây dựng danh mục đầu tư của họ.

Chuyện là: Trong một lần lướt web hồi tháng 4/2020, mình có click vào một phần quảng cáo online về một dự án bất động sản hình thành trong tương lai có sản phẩm là đất nền. Thông tin về dự án khá ấn tượng và hấp dẫn cả về vị trí, giá thành, chính sách thanh toán và điều kiện xây dựng.

Như phần lớn những nhà đầu tư cá nhân khác, tại thời điểm đó, mình cũng muốn lựa chọn Đầu tư đất nền dự án với mục tiêu bảo vệ tiền và gia tăng tài sản trong tương lai. Và sau một lần trực tiếp đi thăm dự án, cùng với những thông tin thu thập được qua website của Chủ đầu tư, mình đã quyết định đăng ký một suất “đặt chỗ” trị giá 50 triệu đồng trước khi dự án được chính thức mở bán.

Học cách mua bán nhà đất làm giàu hiệu quả cùng chuyên gia.

Đối với cá nhân mình, việc quyết định Đầu tư đất nền dự án khi đó xuất phát bởi các lý do sau đây:

1.1. Vị trí địa lý dự án.

Mình tham gia Đầu tư đất nền dự án thuộc xã Long Đức, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai.

Do mình sống ở Vũng Tàu, gia đình có hai con trai đang học Trung học cơ sở. Mình dự tính (hơi xa) rằng: chừng 5-7 năm sau các con trưởng thành, khả năng nhiều các con sẽ về Thành phố Hồ Chí Minh học hành và lập nghiệp. Có một chỗ ở ổn định cho các con và phù hợp với điều kiện kinh tế gia đình là vấn đề được ưu tiên hàng đầu.

Với điều kiện của mình thì việc mua nhà cho con ở Sài Gòn là không dễ dàng, do vậy Đầu tư đất nền dự án bằng cách mua một mảnh đất ở khu vực đang phát triển tại các tỉnh lân cận là sự lựa chọn phù hợp nhất.

Một lý do khác nữa là gia đình lớn của mình (bố mẹ cùng các em, các cháu ruột) sống ở miền Bắc, nên việc có một căn nhà ở gần sân bay Long Thành sẽ thuận tiện cho bản thân và các con mỗi lần “đi Bắc”.

1.2. Tiềm năng tăng trưởng kỳ vọng.

Đầu tư đất nền dự án gần khu vực sân bay quốc tế Long Thành (cách sân bay chừng 10 km) tại thời điểm năm 2020 được coi là một “lựa chọn khôn ngoan” với nhiều nhà đầu tư bất động sản cá nhân.

Việc Đầu tư đất nền dự án này đã mang lại cho mình một kỳ vọng lớn lao về tương lai phát triển trong dài hạn (từ 5-10 năm tới) khi mà sân bay Long Thành đã hoàn thiện và đi vào hoạt động. Cụ thể những “viễn cảnh” được nhắc tới như sau:

+ Khi sân bay phát triển, các khu vực xung quanh thường được đầu tư hạ tầng và các dự án phát triển khác như đường giao thông, cơ sở hạ tầng công cộng, trường học, bệnh viện… Điều này có thể làm tăng giá trị bất động sản trong khu vực.

+ Với sự phát triển của sân bay và khu vực xung quanh, giá đất nền có thể tăng lên do nhu cầu tăng cao từ các nhà đầu tư và người mua. Điều này có thể mang lại lợi nhuận từ việc mua bán bất động sản sau này.

+ Khu vực gần sân bay thường thu hút các doanh nghiệp, công ty và dịch vụ liên quan đến ngành hàng không và logistics. Điều này cũng mở ra cơ hội đầu tư kinh doanh trong lĩnh vực này.

Chính vì những lợi ích “dự tính” kể trên mà mình đã quyết định Đầu tư đất nền dự án chỉ bằng nhận định cá nhân qua vài lần đi thăm dự án.

1.3. Giá cả.

Khi Đầu tư đất nền dự án, giá cả là yếu tố được quan tâm đặc biệt. Một lô đất dự án mà mình tìm hiểu vào giai đoạn mở bán có giá trung bình 20 triệu/m2 (là giá thực tế nhà đầu tư phải trả cho chủ đầu tư) sau khi đã trừ đi các khoản chiết khấu.

Mình làm phép so sánh: một lô đất có diện tích 100m2 sẽ có giá trị 2 tỷ đồng. So sánh vào cùng thời điểm, ở thành phố Vũng Tàu, số tiền 2 tỷ đồng chỉ đủ để mua một căn hộ chung cư hạng B có diện tích chừng 70-75m2 ở khu trung tâm.

Còn nếu để mua đất nền, thì mình chỉ có thể mua được một lô đất Nông nghiệp có sổ chung (có thể có nhà cấp 4 trên đất) – đây là loại hình đất ở rất phổ biến ở Vũng Tàu nói riêng và các tỉnh miền Nam nói chung. Hoặc nếu muốn mua đất có thổ cư thì phải đi xa tới các huyện (cách thành phố Vũng Tàu) chừng 15-20 km.

Dù sống ở miền Nam nhưng mình vẫn mang tâm lý của đa số người miền Bắc là phải sở hữu tài sản độc lập để dễ dàng trong việc chuyển nhượng khi cần. Do vậy mình không muốn mua đất Nông nghiệp có sổ chung. Và nếu phải mua đất dưới huyện xa trung tâm Vũng Tàu thì mình lựa chọn Đầu tư đất nền dự án ở khu vực lân cận thành phố Hồ Chí Minh.

Tham khảo thêm 7 loại tài sản đầu tư tài chính hiệu quả gia tăng thu nhập.

1.4. Tiến độ thanh toán.

Đầu tư đất nền dự án giúp giảm áp lực tài chính khi Nhà đầu tư không phải “xuống tiền” 100% giá trị lô đất ngay lập tức. Đây cũng là ưu điểm của loại hình Đầu tư đất nền dự án so với các loại hình đầu tư bất động sản khác.

Cũng như nhiều dự án bất động sản hình thành trong tương lai khác, việc Đầu tư đất nền dự án này cũng cho phép mình chỉ phải thanh toán 25% ở giai đoạn đầu. Điều này giúp mình tự chủ hơn về tài chính và có tâm thế vững vàng khi “theo đuổi” dự án.

Điểm hấp dẫn hơn nữa mà các Chủ đầu tư đưa ra để thu hút khách hàng khi Đầu tư đất nền dự án đó là chính sách ân hạn trả nợ gốc và hỗ trợ lãi suất khi khách hàng tham gia vay vốn để thanh toán cho dự án tại Ngân hàng liên kết với Chủ đầu tư; hoặc khách hàng sẽ được nhận một phần chiết khấu nếu thanh toán ngay lập tức tới 90% giá trị bất động sản.

Mình đã lựa chọn phương thức thanh toán vay vốn tại Ngân hàng do Chủ đầu tư chỉ định để nhận khoản hỗ trợ lãi suất từ Chủ đầu tư và ân hạn nợ gốc 12 tháng. Không bị áp lực trả nợ gốc hàng tháng là điều mà mình tâm đắc nhất. Mình nhẩm tính, sau thời gian 06 tháng hỗ trợ lãi suất, việc trả lãi ngân hàng với lãi suất quanh 11%/năm nằm trong khả năng có thể lo liệu được.

Vào lúc này, mình cho rằng Đầu tư đất nền dự án là một quyết định “đầu tư thông minh” và hào hứng với viễn cảnh 5-7 năm sau khi sân bay Long Thành đi vào hoạt động thì dự án sẽ trở thành một khu đô thị đáng sống. Và tất nhiên, đi kèm với đó là sự gia tăng của giá trị bất động sản trong tương lai.

Nhưng sự thực không như những gì người ta tô vẽ. Và dự án cũng không đẹp đẽ như vẻ bề ngoài của nó cũng như vấn đề pháp lý không thuận lợi như Chủ đầu tư quảng cáo lúc chào bán. Điều này dẫn tới việc mình gặp phải những vướng mắc không nằm trong dự tính. Đó là những điều mà mình sẽ chia sẻ với bạn về lần đầu đầu tiên mình Đầu tư đất nền dự án ngay dưới đây.

Có thể bạn muốn tìm hiểu thêm về các loại hình Đầu tư phi tài chính.

2. Vướng mắc khi Đầu tư đất nền dự án.

2.1. Vấn đề hợp đồng chuyển nhượng.

Có lẽ vướng mắc lớn nhất mà các Nhà đầu tư cá nhân gặp phải khi Đầu tư đất nền dự án đó là Chủ đầu tư không thực hiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đúng thời hạn.

Thực tế, Hợp đồng giao dịch bất động sản sau khi đã nhận đủ khoản thanh toán 95% giá trị lô đất, bao gồm 25% bằng tiền mặt của khách hàng cộng với 70% là tiền khách hàng vay Ngân hàng liên kết hỗ trợ.

Mặc dù trong Hợp đồng giao dịch bất động sản đã ký kết có quy định nội dung: Trong trường hợp Chủ đầu tư gặp trường hợp bất khả kháng mà không thể thực hiện ký kết Hợp đồng chuyển chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì Chủ đầu tư phải có trách nhiệm thông báo bằng văn bản tới khách hàng.

Tuy nhiên, Chủ đầu tư không có một thông báo chính thức nào gửi cho mình cũng như các khách hàng khác về vấn đề ký kết Hợp đồng chuyển chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Tìm hiểu thêm về Đầu tư – Trụ cột tài sản thứ ba trong Quản lý Tài chính cá nhân.

2.2. Vấn đề khoản vay với Ngân hàng liên kết hỗ trợ.

Vào thời điểm mở bán, Chủ đầu tư đưa ra phương án vay vốn cho khách hàng nói chung: rằng sau thời hạn vay 12 tháng có ân hạn nợ gốc thì khách hàng sẽ được chuyển qua hình thức vay dài hạn, tối đa 25 năm. Và mình cũng như hầu hết các khách hàng khác, đều ung dung với chương trình đầu tư của mình.

Tuy nhiên việc này đã không diễn ra như lộ trình: sau thời gian ân hạn gốc, lần lượt mình và các khách hàng khác đều nhận Thông báo từ Ngân hàng về khoản vay sắp đến hạn. Ngân hàng yêu cầu khách hàng tất toán vào một ngày ấn định mà không hề có lý do.

Khi mình không thực hiện tất toán, do trách nhiệm và nghĩa vụ này thuộc về Chủ đầu tư như đã ký kết trong Thỏa thuận 3 bên giữa Ngân hàng – Chủ đầu tư và khách hàng thì một thời gian sau đó, mình và mọi người nhận được Thông báo khởi kiện và thu hồi nợ do Ngân hàng gửi tới. Đây là một bất ngờ lớn đối với các Nhà đầu tư đất nền dự án như mình.

Mọi chuyện còn kinh khủng hơn khi mà hằng ngày liên tiếp có các cuộc điện thoại gọi nhắc nợ và đòi nợ ráo riết từ những người xưng danh là nhân viên bộ phận thu hồi và xử lý nợ của Ngân hàng. Việc này ảnh hưởng không nhỏ tới cuộc sống hàng ngày của mình và gia đình thậm chí gây áp lực tâm lý rất lớn.

Tệ hại hơn nữa, sau khi không nhận được sự tất toán khoản vay từ khách hàng, Ngân hàng mặc nhiên khoanh vùng khoản vay và chuyển nhóm Nợ xấu, thậm chí lịch sử tín dụng của mình tại Ngân hàng Nhà nước báo Nợ nhóm 4.

Đối với cá nhân mình chỉ có một khoản vay duy nhất thì không có ảnh hưởng gì nhiều. Tuy nhiên có một số anh chị làm công việc kinh doanh, họ có thêm các khoản vay ở Ngân hàng khác thì việc bị chuyển nhóm nợ xấu chẳng khác nào một con dao chặt đứt con đường làm ăn của họ.

Có nhiều người đã phải bán tài sản thậm chí đi vay nặng lãi để có tiền trả vào các khoản vay tại các Ngân hàng khác mà họ bị liên đới khi nhảy nhóm nợ xấu.

Mời bạn tìm hiểu Quản lý Nợ với Bảng cân đối tài sản cá nhân mà mình hướng dẫn chi tiết tại đây.

2.3. Phát hiện hàng loạt các sai phạm.

Trong quá trình đối mặt với Nợ xấu, mình cũng như các Nhà đầu tư khác đã từng bước lật lại vấn đề, từ khi bắt đầu tìm hiểu thông tin về dự án cho đến khi ký kết Thỏa thuận mua bán, ký Hợp đồng vay vốn và giải ngân cho Chủ đầu tư… thì phát hiện ra có hàng loạt các sai phạm cả về phía Chủ đầu tư và phía Ngân hàng liên kết hỗ trợ.

2.3.1 Sai phạm từ Chủ đầu tư.

Chủ đầu tư dự án đúng là có được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đồng Nai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất căn cứ vào kết quả trúng đấu giá ngày 17/09/2019 theo Quyết định của UBND tỉnh.

Tuy nhiên ngày 29/06/2022, Sở Tài nguyên và Môi trường cũng có văn bản xác nhận dự án chưa đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở do Chủ đầu tư chưa hoàn thiện đầy đủ các điều kiện cơ sở hạ tầng theo yêu cầu của UBND tỉnh.

Đây chính là lý do Chủ đầu tư trì hoãn không thực hiện ký kết Hợp đồng chuyển chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho khách hàng.

2.3.2. Sai phạm từ Ngân hàng.

Theo quy định của pháp luật Việt Nam, Ngân hàng chỉ có thể cho khách hàng vay Đầu tư đất nền dự án căn cứ trên các tài sản có giá trị pháp lý rõ ràng và có thể chuyển đổi thành tiền mặt dễ dàng trong trường hợp khách hàng không thể trả nợ.

Thực tế của việc hỗ trợ khách hàng Đầu tư đất nền dự án: Ngân hàng chỉ dựa trên thoả thuận đặt cọc mà không có Hợp đồng chuyển chuyển nhượng quyền sử dụng đất cụ thể. Như vậy, bản thân Ngân hàng đã vi phạm quy định của pháp luật về tài sản đảm bảo đồng thời vi phạm các quy định về quản lý rủi ro tín dụng.

Bên cạnh đó, pháp luật có quy định việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng.

Trong trường hợp này, Ngân hàng đã thực hiện giải ngân khoản vay tới 70% giá trị hợp đồng chỉ để thanh toán “tiền đặt cọc”, dẫn tới tổng cộng tiền đặt cọc bằng 95% giá trị hợp đồng là vi phạm pháp luật về cho vay.

Như vậy việc Đầu tư đất nền dự án của mình ngay từ ban đầu đã tiềm ẩn những rủi ro mà chính bản thân mình cũng như nhiều nhà đầu tư khác vì thiếu kinh nghiệm và kiến thức nên tự nhận lấy những vướng mắc cho bản thân mình.

Trên đây là những vấn đề mình đã và đang gặp phải khi tham gia Đầu tư đất nền dự án. Cho đến thời điểm hiện tại, mọi việc vẫn đang trong quá trình nghiên cứu tìm phương án xử lý. Cụ thể như thế nào mình sẽ chia sẻ trong phần tiếp theo.

Để có thêm nhiều bài học có giá trị trong Đầu tư đất nền dự án nói riêng và Đầu tư bất động sản nói chung, mời bạn cùng tham khảo khóa học online để Học cách mua bán nhà đất làm giàu hiệu quả cùng chuyên gia.